연말정산 관련 - 장기주택저당차입금 소득공제 자주묻는 질문들

이전 게시물에 이어 장기주택저당차입금에 대해 자주 묻는 질문에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 기준시가가 계속 오르는 중이라 5억을 초과할 것 같은데 소득공제가 어떻게 되나요?

 

취득시점의 세법에 따르게 됩니다.

 

즉 취득시점 이후에 오르는 내용에 대해서는 상관없다고 보시면 될 것 같습니다.

 

2019.1.1 이후 차입금은 주택규모 상관없이 기준시가 5억원 이하여야 했습니다. (단 분양권의 경우에는 4억 이하만 가능했습니다.)

 

2014.1.1~2018.12.31 까지의 차입금은 주택규모 상관없이 취득당시 기준시가 4억원 이하여야 했습니다.

 

2013.12~31~2006.1.1까지의 차입금은 국민주택규모 이하의 주택으로 취득 당시 주택의 기준시가가 3억 이하여야 했습니다.

 

2005.12.31. 이전에는 국민주택규모의 주택만 해당되고 가액요건이 없었습니다.

 

많이 복잡하죠?

 

기간	조건
2019.1.1. 이후	주택규모 상관없이 취득 당시 기준시가 5억원 이하, 단 분양권은 4억 이하
2014.1.1~2018.12.31	주택규모 상관없이 취득 당시 기준시가 4억원 이하
2006.1.1~2013.12.31	국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택으로 취득당시 주택의 기준시가 3억원 이하
2005.12.31	주택가격 상관없이 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택

 

 

2. 아니 분양권은 왜 4억 기준인가요?

 

입법미비입니다.

 

21.1.1이후에 지급하는 이자에 대해서는 기존 19년도부터 4억~5억사이 분양권 있으셨던 분들이 가능하게 되실겁니다.

 

소득세법 제52조(특별소득공제)   4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 4억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.   2021.1.1 이후 시행되는 개정법 - 이하   소득세법 제52조(특별소득공제)   4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.       제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다.    제10조(장기주택저당차입금 이자 지급액 소득공제에 관한 적용례)    ① 제52조제5항 각 호 외의 부분 본문의 개정규정은 이 법 시행 이후 장기주택저당차입금의 이자를 지급하는 분부터 적용한다.

 

 

3. 공동명의의 주택입니다. 각각 1/2 지분율이면 취득시 기준시가가 6억이라면 3억 3억으로 나뉘니까 공제 받을 수 있는게 아닌가요?

 

아쉽게도 공제가 안됩니다. 

 

주택의 가격은 당해 주택의 기준시가로 판단하기 때문에 지분은 고려대상이 되질 않습니다.

 

각각 따로살고 계신다고 해도 안되는거 아시죠?

 

 

 

4. 소득이 없는 세대주인 아버지를 모시고 사는 근로자(아들)가 아들명의의 집에 아들 명의로 대출을 받은 경우는?

 

세대주 요건은 못지켜도 가능할 수 있습니다.

 

아버지께서 주택관련 공제를 받지 않으셨다면 가능할 수 있거든요.

 

이 경우에는 소득이 없으시기 때문에 공제받으실 것이 없고, 아드님이 공제 받으실 수 있게 됩니다.

 

하지만 무조건 된다고 볼 수는 없습니다. 꼭 하나 더 체크해 주셔야 하는게 있어요.

 

아들이 그 집에 꼭 거주하고 있어야 공제가 가능합니다.

 

세대주가 아닌 경우에는 그 집에 거주요건이 추가로 붙기 때문입니다.

 

 

 

5. 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해 공제를 받아오다가 조기 상환을 하게 되면 불이익이 있나요?

 

이게 답이 두가지로 나뉘게 됩니다.

 

우리가 장기라고 부를때는 최소 10년이상이고 15년을 채워야 다른조건 없이 공제가 가능하시게 되는 내용은 이미 많이 아실 거에요.

 

그래서 15년이 지나서 일시상환을 하는 경우는 상환한 연도까지 이자상환액까지 인정해 줍니다.

 

그럼 15년이 지나기 전에 일시상환을 하는 경우는? 

 

약속을 지키지 않으셨기 때문에 그 상환한 해에는 공제를 받지 못하시게 됩니다.

 

그래도 기존의 공제가 다 추징되는 것은 아니니까 안심하세요.

 

그리고 추가적으로 세무적 문제는 아니지만 은행 등에서는 조기상환 수수료를 청구할 수 있다는 점 알고 계시면 좋을 것 같아요.

 

 

 

6. 재건축이 되어서 멸실되는 건물이 되었다면 어떻게 되는건가요?

 

그 사유가 발생한 날 이후 지급한 이자상환액부터 소득공제가 불가능합니다.

 

「소득세법」 제52조에 따라 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 적용받은 거주자가 재건축 절차인 관리처분 인가과정에서 저당권이 설정된 주택이 신탁이전 등기 및 주택 저당권 말소로 더 이상 「소득세법」시행령 제112조 제6항 “장기주택저당차입금의 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것”의 요건을 충족하지 못하게 된 경우, 그 사유가 발생한 날 이후의 이자상환액부터 소득공제를 적용하지 아니하는 것임 <기획재정부 소득세제과-237, 2016.06.02.>

 

 

 

7. 기존주택이 있는데, 분양권을 청약해서 중도금에 대한 대출을 받았습니다. 이것은 공제가 되나요?

 

아쉽지만 공제가 되질 않습니다.

 

연말 기준으로 무주택자가 아니기 때문입니다.

 

소득세법 제52조(특별소득공제)   4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.

 

 

 

8. 대환대출을 받았어요. 이건 공제 되는건가요?

 

기존의 최초 차입일을 기준으로 15년 이상이어야 공제 가능합니다. 

 

단 공제의 한도는 기존 차입금의 잔액을 한도로 소득공제가 가능합니다.

 

당초에 공제요건을 충족했어야 하고, 금융기관이 기존의 차입금을 직접 상환하고 저당권을 설정하는 형태로 이전하셔야 합니다.

 

실무적인 문제는 조건을 갖추면 전체 1년에 대해서 공제대상이 됩니다만 대환하기 전에 은행 등에서 자료를 홈택스에 업로드 하지 않는 경우가 있어요.

 

그럴 경우는 직접 계산하시고, 이자납부내역서를 출력하시든지, 아니면 통장내역을 추가로 제출하셔야 공제가 가능하십니다.

 

그리고 대환을 하실 경우는 이전의 기간과 새로운 대출의 기간 등 조건을 확인해야 하므로 대출계약서를 은행에 발부받아 제출하셔야 합니다.

 

보통은 근데 대출계약서가 있는지도 모르시기 때문에 좀 당황하실거에요.. (복잡한 서류에 여기여기 사인하시라고 하고 끝나니까요)

 

그래서 대출하신 은행지점 그리고 상환하신 은행지점에 방문하셔서 출력받으셔서 제출하시라고 말씀하셔야 합니다.